Poprawnie przeprowadzonego odbioru budowlanego mogą nie mieć domy wybudowane nawet wiele lat temu. Sprzedający może nawet nie wiedzieć, że nie zostały spełnione wszystkie formalności. Zakup takiej nieruchomości może spowodować spore problemy i przysporzyć dużych wydatków. Z drugiej strony dom w trakcie budowy może mieć atrakcyjniejszą cenę niż ukończona nieruchomość.
Zakup domu jednorodzinnego bez odbioru budowlanego, czyli takiego, którego budowa formalnie nie została jeszcze zakończona, może być dobrą inwestycją. Nieruchomość może być znacznie tańsza, jeśli właścicielowi zabrakło środków na dokończenie budowy i chce szybko pozbyć się problemu. W takim przypadku sprzedający musi przekazać komplet dokumentów dotyczących budowy (projekt techniczny, dziennik budowy itp.).
Pozwolenie na budowę musi zostać przeniesione na kupującego, który będzie kontynuował budowę. Po jej finalizacji, na standardowych zasadach będzie musiał dokonać odbioru budowlanego, czyli zgłosić zakończenie prac.
Na czym polega przeprowadzenie odbioru budowlanego?
Odbiór budowlany to formalne zakończenie budowy domu jednorodzinnego i zgłoszenie tego faktu do odpowiedniego urzędu nadzoru. Za jego przeprowadzenie odpowiedzialny jest właściciel gruntu, który realizuje na nim swoją inwestycję. Odbiór musi być przeprowadzony, zanim lokatorzy wprowadzą się do nowego domu, a jeśli budynek będzie przeznaczony na sprzedaż jako ukończony, to odbiór musi być zrobiony przed transakcją.
Jak przeprowadzić odbiór budowlany?
Odbiór budowalny polega na zgłoszeniu zakończenia budowy przez zawiadomienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Do zgłoszenia należy dołączyć wymagane dokumenty, którymi są:
- dziennik budowy wraz z wpisem kierownika budowy o zakończeniu prac;
- kopia projektu budowlanego;
- protokół odbioru przyłączy kanalizacyjnych, elektrycznych oraz wodnych lub też umów podpisanych z dostawami tych mediów;
- geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza;
- protokół odbioru instalacji gazowej (jeśli jest doprowadzona do budynku);
- protokół odbioru pionów wentylacyjnych oraz kominów spalinowych;
- wynik laboratoryjnego badania wody pitnej (jeśli będzie wykorzystywane własne ujęcie);
- atesty higieniczne szamba (jeśli będzie użytkowane).
Nadzór budowlany ma 14 dni na wydanie decyzji.
Dlaczego odbiór budowlany jest ważny przy zakupie nieruchomości?
Kupując jakąkolwiek nieruchomość gruntową lub zabudowaną, należy dobrze sprawdzić jej stan techniczny (w przypadku domów i mieszkań) oraz prawny. Jest to szczególnie ważne w przypadku domów jednorodzinnych, które były budowane systemem gospodarczym przez sprzedającego.
Niedopatrzenie lub nieznajomość przepisów mogła spowodować, że po zakończeniu prac budowlanych nie zostały spełnione wszystkie formalności określone w przepisach. Nie ma w tym przypadku znaczenia, czy prace budowlane zostały zakończone niedawno, czy dom od wielu lat jest użytkowany przez obecnego właściciela.
Użytkowanie domu, którego budowa nie została w prawidłowy sposób zgłoszona, grozi konsekwencjami finansowymi. W 2020 roku weszły w życie nowe regulacje, na podstawie których kara może wynieść nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Może ona być nakładana wielokrotnie, jeśli kolejne kontrole realizowane przez przedstawicieli nadzoru budowlanego wykażą, że właściciel nie zastosował się do wcześniejszych zaleceń i nadal użytkuje nieruchomość niezgodnie z prawem.