Zarządzanie najmem to szereg czynności mających na celu zagwarantować stałe obłożenie lokalu, zoptymalizować przychody, ograniczyć koszty oraz czas, w jakim lokal stoi pusty. Zarządzać najmem możemy samemu lub z pomocą wyspecjalizowanych firm świadczących tego typu usługi.
Wiele osób decyduje się samemu zarządzać najmem posiadanego mieszkania. Rozwiązanie takie nie jest jednak polecane w przypadku osób bez doświadczenia. Z usług wyspecjalizowanych firm korzystają również osoby, które nie chcą tracić czasu na wszelkie formalności lub ze względu na odległość między wynajmowanym lokalem a miejscem zamieszkania, nie mają możliwości realizować ich samemu.
Czynności związane z zarządzeniem najmem
Zarządzając najmem, podobne zadania będziemy realizować zarówno w przypadku najmu długoterminowego, jak i wynajmowania nieruchomości na krótko okres. W tym drugim przypadku, ze względu na częstą zmianę lokatorów, czynności musimy powtarzać nawet kilka razy w miesiącu, dlatego pomoc specjalistów jest bardziej popularna.
Zakres obowiązków firmy zarządzającej najmem posiadanej przez nas nieruchomości zależy on naszych indywidualnych potrzeb i możliwości oraz ustaleń z zarządcą. Specjaliści mogą przejąć od nas różne zadania, których celem będzie maksymalizacja przychodów. Takimi czynnościami są między innymi:
- Przygotowanie mieszkania do najmu, a więc jego wyposażenie i zadbanie o odpowiedni wystrój. Firmy zarządzające najmem raczej nie zajmują się wykończaniem i kompleksowymi remontami lokali.
- Ustalenie ceny, która z jednej strony będzie atrakcyjna, z drugiej przyniesie zyski na odpowiednim poziomie. Wysokość opłat może być uzależniona od pory roku oraz działań konkurencji.
- Przygotowanie ogłoszenia, które będzie wymagać opracowani szczegółowego opisu mieszkania oraz zrobienia dobrej jakości zdjęć lokalu. Ogłoszenie później trafia na popularne serwisy internetowe i jest w odpowiedni sposób promowane.
- Prezentacja lokalu potencjalnym najemcom oraz weryfikacja osób zainteresowanych przed zawarciem umowy.
- Przygotowanie umowy oraz negocjowanie jej warunków, przygotowanie protokołu zdawczo-odbiorczego i przekazanie kluczy.
- Kontakt z najemcą, reagowanie na problemy, usuwanie usterek, prowadzenie rozliczeń, a także windykacja na początkowym etapie.
- Odbiór mieszkania po zakończeniu, weryfikacja jego stanu technicznego, sporządzenie protokołu i rozliczenie się z kaucji.
- Sprzątanie, naprawa lub wymiana zużytych elementów wyposażenia i przygotowanie lokalu dla następnych klientów.
Cena i doświadczenie
Wybierając zarządcę, nie powinniśmy kierować się jedynie ceną usług. Na tym rynku bardzo ważne jest doświadczenie w pozyskiwaniu najemców oraz we współpracy z nimi, które zdobywane jest przez dłuższy okres. Zapewnienie regularnych klientów zwiększy nasze przychody z najmu i nasza inwestycja będzie bardziej efektywna niż w przypadku samodzielnego zarządzania.
Im prostsze zasady współpracy z zarządcą, tym lepiej. Standardowe stawki, to od kilku do około 10 proc. przychodów z najmu miesięcznie. Stawki mogą sięgać nawet 20 proc. w zależności m.in. od rodzaju nieruchomości, jej lokalizacji, oraz zakresu usług realizowanych przez zarządcę. Niektóre firmy doliczają do tego stała miesięczną opłatę, która jest pobierana również w okresie, gdy lokal nie jest wynajmowany.
Ważne, żeby firma nie pobierała dodatkowych opłat za przyjazd do lokalu, prezentację mieszkania, czy kontakt z wynajmującym. Usuwanie drobnych usterek wynikających z normalnej eksploatacji mieszkania również powinien odbywać się bez dodatkowych kosztów ze strony właściciela nieruchomości.
Zarządca może pobrać opłatę za przeprowadzenie sesji zdjęciowej, przygotowanie ogłoszenia i jego promocję, ale jest ona zazwyczaj rozliczana przy podpisaniu pierwszej umowy z najemcą. W ten sposób zarządca otrzymuje wynagrodzenie za efekt. Właściciel lokalu dzieli się z nim częścią osiąganych przez siebie przychodów.